法院查封被执行人租赁物，承租人如何提出异议？

问题
法院因被执行人未履行债务，查封其名下已出租给案外人的房产、土地使用权等租赁物，承租人认为查封影响其租赁权行使，或租赁物拍卖后将导致租赁合同无法履行，能否提出执行异议？承租人异议的认定标准是什么？
解答
承租人对法院查封租赁物有异议的，可提出执行异议，主张租赁权不受查封影响。根据《民法典》第七百二十五条及《执行异议和复议规定》相关规定，异议成立需满足：查封前已签订合法有效的租赁合同、已实际占有使用租赁物、租金已按约定支付。异议成立的，租赁权可对抗法院强制执行，租赁物拍卖后租赁合同继续履行。
案例
张某与李某签订《房屋租赁合同》，租赁李某名下商铺用于经营，租期 5 年，张某已支付前 3 年租金并实际经营。后李某因债务纠纷，商铺被法院查封拟拍卖。张某提出执行异议，提交租赁合同、租金支付凭证、营业执照、物业费缴纳记录等证据，主张租赁权应受保护。法院审理查明，租赁合同签订在查封前，张某已实际占有使用且支付租金，异议成立，最终裁定商铺拍卖不影响张某的租赁权，买受人需继续履行租赁合同。
法律分析
法律依据方面，《民法典》第七百二十五条规定 “买卖不破租赁” 原则，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；《执行异议和复议规定》明确承租人主张租赁权排除执行的，需证明租赁关系成立于查封之前且已实际占有。
审查核心在于租赁关系的真实性与合法性，重点核实租赁合同签订时间、租金支付情况、实际占有证据，避免被执行人与承租人恶意串通虚构租赁关系规避执行。
法律后果上，异议成立的，租赁物拍卖后租赁合同对买受人继续有效，承租人可继续占有使用租赁物；异议不成立的，租赁关系不得对抗强制执行，承租人需在租赁物处置后腾退，或向被执行人主张违约责任。
上海执行律师建议
承租人应留存合法有效的租赁合同、租金支付凭证（银行转账记录、收据）、实际占有证据（物业费、水电费缴纳记录、营业执照、经营照片）等；收到租赁物查封通知后，及时提出执行异议，明确主张租赁权成立于查封之前且已实际履行；重点举证租赁合同签订时间早于查封裁定日期，避免因合同倒签被认定为虚假租赁；若租赁物存在抵押，需证明租赁关系成立于抵押登记之前，否则租赁权不得对抗抵押权；异议被驳回后，可在法定期限内提起执行异议之诉，补充提交租赁关系真实履行的佐证（如员工证言、客户合同）；租赁物拍卖时，承租人可主张优先购买权，在同等条件下优先受让租赁物。